延安市住房和城乡建设局延安市发展和改革委员会延安市财政局关于推进全市城镇老旧小区改造工作的实施方案
各县区人民政府、市级有关部门：
为全面贯彻落实中、省关于老旧小区改造工作的决策部署，改善老旧小区人居环境，不断提升城市治理水平，结合我市实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
全面贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，坚持以人民为中心的发展思想，将老旧小区改造纳入“城市双修”范畴，健全完善老旧小区各类配套基础设施，补齐功能短板，优化提升环境，解决好群众最关心、最直接、最现实的问题，实现法治、精治、共治，努力打造权责界限明晰、环境整洁舒适、管理规范有序的宜居家园，实现城市有机更新，促进城市协调、可持续发展，不断增强群众的获得感、幸福感和安全感。
二、基本原则
（一）政府主导，群众主体。遵循“共建共享、共治共管、共同缔造”的理念，充分发挥政府的主导作用，全面发挥群众的主体作用，建立起“意愿共商、方案共谋、责任共担、家园共建、成果共享”的工作机制，科学划分政府、部门、街道社区、群众在老旧小区改造工作中的责任和义务，形成“市级统筹、县区主责、群众主体”的工作格局。
（二）统一规划，片区打造。对距离近但分属不同管理主体的老旧小区，鼓励打破小区分割，统一规划设计，进行集中连片改造，实现区域空间共有共享，区域资源统筹配置。老旧小区改造规划设计要一步到位，实施可根据资金情况分步推进。
（三）因地制宜，统筹推进。按照“先民生、后提升”原则，统筹安排改造工作，实行“一区一策”“一楼一策”，重点解决影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题，在此基础上对小区建筑物本体和周边环境适度改造提升。延安中心城区和县区分类指导，市上制定出台规划导则和典型设计，明确延安中心城区和县区改造标准。
（四）建管并重，长效常治。坚持改造与管理相结合，先期成立业主委员会或自治组织，确定物业管理单位，做到前期改造和后期管理无缝衔接。全面落实物业管理改革，进一步理顺物业管理体制，强化机制制度建设，持续推进物业管理纳入社区综合治理，强化街道、社区主体责任，及时有效解决小区物业管理中存在的矛盾和问题，努力提高物业管理水平，实现一次改造基本到位、长效管理机制同步建立、后续运行有章可循。
三、改造范围和内容
（一）改造范围
主要是指延安中心城区、县城（城关镇）建成区范围内2000年（含）以前建成，具有合法产权、配套设施不完善、环境脏乱差的住宅小区以及与老旧小区直接相关的城市基础设施；优先改造无产权单位、无有效管理、无业主委员会，业主改造意愿强烈的“三无”小区。
已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除、新建（改造、扩建、翻建）实施改造的棚户区（业主住房），以及业主自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区改造范围。
（二）改造内容
老旧小区改造主要实施环境整治、民生保障、功能完善、综合提升四个方面内容。若业主有出资改造强烈意愿的，可自行增加部分改造内容一并实施。
1.环境整治类
整治违法建设，对小区内违法建设，到期临建及废弃房屋，建筑楼顶违章搭建，侵占绿地、道路的违章设施进行治理；整治环境卫生，治理小区内“脏、乱、差”环境。
2.民生保障类
改造屋面防水、治理墙皮脱落；维修和改造小区内的供水、供电、供气、供暖及其他各种管线管道等，水、电实现抄表到户，雨污实现分流，接入天然气设施；改造楼梯扶手、楼道照明设施，配建化粪池；改造破损道路及附属设施，修缮破损的屋檐、台阶；具备条件的增建外墙保温和加装电梯；与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、停车场（库），污水与垃圾处理等市政基础设施改造可同步纳入老旧小区改造范围。
3.功能完善类
完善停车设施，合理布置平面停车位，具备条件的增建立体停车库；提升通讯设施服务功能，推进光纤入户；改造技防消防安全设施，完善消防设施设备，加强视频监控建设；合理设置业主生活垃圾投放点，推进生活垃圾分类；提升公共用房，改造公厕、门卫室等，增建社区用房。
4.综合提升类
对沿街建筑物立面统一规范；增设或更新健身器材设施；延安中心城区具备条件的小区可改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施，其余县区可在一定区域范围内统筹安排；提升景观环境，实施拆墙透绿，清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施。
四、实施步骤
（一）调查摸底阶段
县区按照本方案要求，组织开展宣传动员、调查摸底工作，充分征求业主意见和建议，对列入年度改造计划的老旧小区建立台账，做到资料详实、数据准确、内容细致、问题客观真实。
（二）制定方案阶段
县区根据调查摸底情况，编制总体改造规划和年度计划，制定老旧小区改造工作实施方案和资金筹措方案。对标中央预算内补助资金、中央财政专项补助资金申报要求，编制项目计划，按照时限要求向省、市有关部门申报。
（三）组织施工阶段
实施主体按照法律法规要求和基本建设程序，确定设计、监理及施工单位；县区住建部门要依法履行监管职责，加强质量安全监管。
（四）工程验收阶段
改造工程竣工后，按照工程管理规范，由县区按照改造工作计划组织相关单位验收，对存在问题进行整改，保证工程质量，确保改造一个、合格一个、交付一个。
（五）物业接管阶段
已经有专业化物业服务企业管理的老旧小区，由其按照小区改造内容制定管理方案，改造结束后签订移交协议；无专业化物业服务企业管理的老旧小区，确定物业管理单位时，将老旧小区改造内容的服务方案作为选聘的主要依据。县区要建立老旧小区物业管理考核评定制度,确保改造效果有效保持。
五、资金筹措
建立可持续资金筹措机制，由政府、产权单位、业主、市场多方筹措老旧小区改造资金。按照“谁受益、谁出资”原则，组织业主、产权单位出资参与改造，资金来源可包括中央财政补助资金、省市奖补资金、县区配套资金、住宅专项维修资金、业主出资、业主共同收益等。
（一）中央财政补助资金。主要由中央预算内投资补助和中央专项资金补助组成，中央预算内投资补助使用范围按照《陕西省保障性安居工程配套基础设施建设专项中央预算内投资管理暂行办法》（陕发改投资〔2019〕1045号）执行，中央专项资金补助使用范围按照财政部、住建部《关于中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（财综〔2019〕31号）执行，由县区编制项目计划进行申报，省、市有关部门审核下达。
（二）地方财政配套资金。省、市财政对积极性高，实施效果好的县区进行奖补；县区也要列支资金支持老旧小区改造。
（三）单位投资。老旧小区产权单位要多渠道筹集资金，主动参与老旧小区改造；有关单位、行业要积极利用行业专项资金，整合投向老旧小区改造；鼓励物业服务企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径收回改造成本的方式参与老旧小区改造。
（四）业主出资。各县区结合实际，对业主室内老旧的上下水管网和老化电路、供气、供暖设施以及加装电梯等改造内容明确业主出资责任。业主出资部分可通过住宅专项维修资金、共同收益、业主分担等渠道落实。
（五）社会资金。对具备市场化运作条件的公共服务设施，采取小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发等方式，运用市场化手段吸引社会资金参与。在符合城市规划的条件下，对具备市场化运作条件的小区资源进行盘活，引导市场主体、金融机构资金参与，土地、规划部门应予以支持。
六、组织领导和职责分工
市政府成立市老旧小区改造工作领导小组，由分管副市长任组长，市住建局、财政局、发展改革委、行政审批局、城管局、自然资源局等市直有关部门和县区政府分管领导为成员。领导小组办公室设在市住建局，市住建局局长任办公室主任。县区也应成立相应的领导小组和办公室。
住建部门:牵头负责老旧小区改造工作，负责领导小组办公室的日常事务。具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；牵头做好老旧小区改造项目争取上级补助资金事宜；指导长效管理工作。
发展改革部门（经济发展）:将老旧小区改造列入年度经济社会发展计划，负责老旧小区改造配套基础设施中央预算内补助资金争取。
财政部门:负责落实财政奖补资金，参与老旧小区改造年度计划编制，争取老旧小区改造中央专项资金；对财政资金使用情况进行监管。
行政审批部门：负责本行政区域内老旧小区改造项目手续的审批办理。
城管部门:清除违章建筑设施；完成有关管道与市政管道的对接、改造等工作；协调市政公用企业按照改造内容对小区水、气、暖设施及管道进行维护和改造；指导老旧小区开展垃圾分类处理等工作。
自然资源部门：负责编制老旧小区改造规划导则、典型设计以及规划报建、用地等工作。
街道办事处、社区：组织开展老旧小区改造政策宣传、业主发动、摸底调查、民意征求、矛盾调处等工作；负责统筹老旧小区物业管理工作。
市、县区有关部门、业主委员会、物业服务企业、水电气讯等公用设施企业按照各自职责，做好老旧小区改造工作。老旧小区产权单位要切实履行管理职责，做好业主思想动员、协调配合等工作。
七、工作要求
（一）合理安排计划与任务。各县区要按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，结合筹资情况，统筹安排老旧小区改造时序，科学编制老旧小区改造计划，合理确定年度改造任务，坚决杜绝全面开花、盲目上马，造成“半拉子”工程。不搞一刀切，不层层下指标，不盲目举债铺摊子，遏制政府隐性债务增量。县区在安排改造年度计划和任务时，应进行财政能力评估，确保改造任务在财政承受能力范围之内。
（二）坚持“两个先行”的工作思路。一是治违治乱先行。综合运用行政、教育、纪律、司法等手段，与“扫黑除恶”专项斗争相结合，组织开展“双违”清查处理、房地产市场开发等专项整治，彻底解决乱搭乱建、小区手续不完善、开发企业与业主扯皮等乱象，建立常态化、规范化管理机制。二是业主发动先行。把成立业主委员会、自治组织，建立专项维修基金制度作为启动老旧小区改造的先决条件，专项维修基金难以一次归集到位的小区，可以作出过渡性安排，逐步征缴到位。基础条件较好，问题矛盾较少，业主改造愿望强烈的可以优先改造。
（三）优化项目手续办理。各县区政府和市直有关部门要对老旧小区改造完善联审联批制度，简化优化审批手续和流程，提高工作效率。在符合城市规划，不改变用地性质的情况下，选址意见和用地许可合并办理，出具用地使用说明。住建、自然资源、城管、质监、公安消防等单位，要进一步优化验收程序，推动项目尽早投用。
（四）严格督导考核。市老旧小区改造工作领导小组办公室制定具体督导考核办法，对县区老旧小区改造工作的计划制定、任务落实、工作进度进行督导考核和效果评价。县区政府要切实加强工程质量和施工安全监管，加强资金审核和审计，保障质量安全、资金安全，切实推动老旧小区改造规范有序开展。
（五）强化宣传引导。加大宣传力度，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重大意义、步骤方法和改造成效，重点阐述“共同缔造”的工作理念，及时推广工作中好的经验和做法，积极引导业主参与决策、参与改造、参与监督，营造老旧小区改造的良好氛围。
